房屋租赁管理转向行政区域管理,房地产经纪行为管理将有法可依
房屋租赁市场是房地产市场的重要组成部分,培育和完善房屋租赁市场对解决部分低收入群众买不起房的问题、健全房地产市场预警预报系统,提高宏观调控能力和提升城市综合管理水平具有重要意义。同时把房屋租赁管理工作与流动人口服务和管理工作结合起来,通过房屋租赁管理工作加强对人口规模和结构的调控,将促进人口、资源和环境的协调发展,更加有利于建设宜居城市,构建和谐社会。该《办法》重点解决了以下问题:
保护原房屋出租人的权益,明确合法转租的行为方式。按照《合同法》中“承租人经出租人 同意,可以将租赁物转租给第三人”及《城市房屋租赁管理办法》(即建设部42号令)第三十二条第三款 “未征得出租人同意和未办理登记备案,擅自转租房屋的,其租赁行为无效,没收其非法所得,并可处以罚款”的规定,该《办法》第十五条规定承租人应当遵守的规定中明确了承租人“不得擅自转租、转让、转借承租房屋。”其目的是要求承租人转租房屋时需经出租人同意,在不违反双方签订的原租赁合同约定内容的情况下,转租合同方可有效。
提高房地产经纪机构准入门槛,行业管理将有法可依。本市目前取得房地产经纪机构备案证明的共有2600多家,门店数量大约6000多个,从业人员5万余人,其中从事房屋租赁经纪业务(含居间和代理)的经纪机构近1400家。为了解决以往由于房地产经纪行业存在经营行为不规范,侵害租赁当事人的合法权益,但政府主管部门缺少管理的法律依据等实际问题,《办法》对房地产经纪机构准入“门槛”、行为规范、退出机制等作出了规定。如:《办法》第十九条在原来只需4名房地产经纪人员的条件上增加数量的要求,即“房地产经纪机构应当有1名以上全国房地产经纪人和7名以上房地产经纪人协理。”对房地产经纪机构及人员的行为规范做出了规定。《办法》还规定了出租的居住房屋不符合规定及房地产经纪机构未按规定办理备案的,责令改正,并可处以3万元以下的罚款。
规范房屋租赁代理经纪行为,实行银行代收代付租金等监管制度。为进一步规范房地产经纪机构和房地产经纪人行为,防止房屋租赁交易活动中,利用委托人对专业知识和市场信息不了解,损害委托人的合法权益,谋取不正当利益。《办法》第十八条规定:“本市对房屋经纪业务实行银行代收代付、风险准备金、客户资金与自有资金分帐户管理等资金监管制度。”“房地产经纪机构与租赁当事人约定直接向承租人收取租金的,每次不得收取超过一个月的租金。”按照上述规定,房地产经纪机构的银行帐户中,客户资金与自有资金必须分帐户管理,并且要有政府部门规定的风险准备金。而对于租赁时间长的承租人,必须采用银行代收代付租金方式,将合同约定的房租直接存入房主帐户,这一方式应成为房屋租赁代理租金支付的主要方式;对于个别特殊原因需由房地产经纪公司直接向承租人收取租金的,房屋经纪机构每次不得超过一个月,把交易风险降到最低限度。