稿件来源：广州日报

 

10月28日下午，广州市第十五届人大常委会第四十二次会议表决全票通过了《广州市物业管理条例》（以下简称《条例》），这部共八章110条的《条例》，预计于今年年底颁布，有望成为《民法典》颁布之后，第一部规范物业服务的地方性法规。

 

关于业委会成立难、物业费用在哪等市民非常关心的问题，《条例》首次提出成立物业管理委员会，破解业主委员会“成立难、决策难、换届难”，物业服务企业“监管难”等物业管理深层次问题。并要求物业服务企业每季度公布物业服务费的收支情况。

 

“《条例》进一步强化了基层行政监管职能，完善了业主委员会成立、运作规则，规范了物业服务企业行为，在建立物业管理委员会、业主共有资金管理、共有物权登记和信息公开等方面都有制度创新。”广州市住建局的相关负责人介绍，随着《条例》的出台，可望破解业主委员会“成立难、决策难、换届难”，物业服务企业“监管难”等物业管理深层次问题，切实为市民营造共建共治共享的和谐居住生活环境，提升市民的幸福感和获得感。

 

难题：业主委员会成立难

 

破解：各方共建物业管理委员会

 

从1998年至今，广州市全市已成立业主组织976个，但在全市3千多个住宅小区中的占比仅三成左右。

 

“成立难、决策难、换届难”一直是海珠区某小区业主成立业委会路上的三座大山。为了进一部推动业委会这种基层民主自治形式在广州落地开花，《条例》首次提出“物业管理委员会”制度。

 

由物业管理委员会组织推动成立业主委员会的工作。同时，在业主委员会缺位时，由物业管理委员会组织业主共同决定小区公共事务，解决因业主自治管理能力不足造成业主所有权行使不充分的问题。根据《条例》，物业业主总人数百分之十以上的业主提出申请并满足相关条件的，街镇政府需成立小区物业管理委员会，负责筹备成立业主委员会等事项，在人员构成上，物业管理委员会成员人数为九人以上单数，包括街道办事处代表或者镇人民政府代表一人；居民委员会代表一人；区房屋行政主管部门代表一人；物业服务人代表一人；业主代表至少五人，占物业管理委员会的半数以上。

 

需要注意的是，物业管理委员会只是一个临时性、过渡性的机构，业委会选举产生之日起，物业管理委员会就停止履行职责，并在十日内与业委会办理移交手续后解散。

 

为了进一步破解业委会成立破票难的问题，《条例》还明确“业主大会应当优先采用业主决策电子投票系统进行表决”。据市住建局物业管理处副处长张涛介绍，自2016年开始，广州就推出“广州市业主决策电子投票系统”，保障业主参与小区事物管理，截至目前，电子投票已经覆盖超过广州90%的住宅小区，全市通过电子投票表决小区事务案例已超过400次。

 

此外，针对业主委员会运行存在权力边界不清晰、权责不对等、运行不规范、行政监管空白、违法成本较低等问题，《条例》规定，若业委会出现严重侵害业主合法权益的行为，规定镇街可以向业主大会提议罢免业主委员会全体委员，对业主大会、业委会的决定违反法律法规规定的，由镇街责令限期改正或撤销其决定。业委会停止履行职责后应当向新一届业委会移交相关财物、资料。未依法移交的，要承担相应法律责任。

 

难题：公共设施问题谁负责？

 

破解：前期物业负责查验验收

 

电梯质量过关么？水泵规格是否标准？物业小区的公共服务设施质量好坏，直接决定着小区业主的是否能安居宜居，也间接影响着日后的物业维修资金使用。

 

以往，如果小区公共设施不过关，到底该是建设方负责，还是物业服务方负责，总会出现相互推诿的情况。为了明确公共设施质量责任，保障小区业主的权益，《条例》明确，建设单位和前期物业服务企业的承接查验责任。也就是说前期物业服务企业和建设单位要对公共设施进行验收。

 

根据《条例》，在承接新建物业前，物业服务企业和建设单位应当在区房屋行政主管部门的指导、监督下，按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，对物业服务区域内共用部位、共用设施设备进行检查和验收，确认现场查验结果，形成查验记录，签订物业承接查验协议。保证物业符合使用条件，以利于后续物业管理活动。

 

对于承接查验发现的问题，建设单位应当在三十日内予以整改。

 

前期物业服务企业不得承接未经查验的物业。物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，应当依法承担赔偿责任。

 

此外，卫生间沉箱漏水、水管堵塞等情况，是高层住宅小区常见的问题。若楼上水管出问题，渗水到楼下，到底是由建设单位、物业服务企业还是业主负责？《条例》明确了出现房屋渗水问题时，建设单位、业主、物业服务人相应的责任。补充了渗水责任人（即业主）不履行维修义务时应当如何处理的规定。

 

根据《条例》，因房屋建设质量问题出现渗水，房屋保修期限未届满的，建设单位应当及时维修。房屋保修期限届满后出现渗水影响相邻房屋的，责任人应当及时维修，依法承担赔偿责任。责任人不履行维修义务的，管理规约或者物业服务合同可以约定由物业服务人维修，所需费用由责任人承担。

 

难题：物业费到底去哪了？

 

破解：物业每季度公布收支

 

此次《条例》更新的条文中，最引人注目的还是关于公布物业服务费年度预决算及收支情况的问题。

 

“为啥又要上调物业费？我们每个月交的物业费都用在哪了？真的不够用么？”对于不少小区业主来说，物业费使用不透明，是他们不同意上调物业费的重要原因。而与此同时，也有业主表示，小区公共设施的收入也是个谜。“我们小区有接近500个车位，每个车位一个月月保要1000元，这一年下来能有多少收入啊，这些收入去哪了？”一位海珠区的业主发出疑问。记者走访了解到，无论是车位月保收入、电梯广告收入、底层商铺租赁收入，都是能带来不少收入。

 

根据此前的规定，采用物业服务费包干制的物业服务企业，不需要公布物业服务费的收支，而采用酬金制的物业服务小区，物业企业应当每年向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，每季度公布物业服务资金的收支情况；

 

10月28日通过的《条例》明确，物业服务人应当公布物业服务费年度预决算及收支情况的，而不是只针对酬金制方式才公布。

 

《条例》指出，物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式。物业服务人应当每年向全体业主公布物业服务费年度预决算，每季度公布物业服务费的收支情况。业主、业主大会或者业委员会对公布的物业服务费的年度预决算和收支情况提出异议的，物业服务人应当自收到异议之日起七日内书面答复。业主委员会可以聘请专业机构对采取酬金制的物业服务费的收支情况进行审计。（记者 贾政 通讯员 穗建）