辽源市符合改造条件的老旧散小区127个，楼房1686栋，涉及居民10.55万户，总建筑面积742.6万平方米。这些老旧小区大部分建设在上世纪80-90年代，建成年代比较久远，存在着基础设施陈旧、配套公共设施不完善、空间布局不合理、环境质量差等突出问题，严重影响了居民的日常生活，更无法满足人民群众对美好生活向往的需求。

 

辽源市委、市政府想群众所想，积极顺应民心民意，决心全力以赴把老旧小区改造打造成惠民工程。计划利用三年时间，从2019年起对城区内127个老旧小区进行全面改造，实现小区面貌改观、基础设施改造、房屋功能改善、居住环境改优、公共服务提升五个总体目标。在经过前期充分准备的基础上，2019年8月启动了教师新村、安居小区两个试点小区先行改造，随后老旧小区改造工程全面开工建设。辽源市老旧小区改造主要经验做法是：

 

一、高度重视，强化老旧小区改造组织领导。

 

国家住建部、发改委、财政部三部委联合下发文件，对2000年以前的城镇老旧小区全面实施改造。针对国家出台的政策，辽源市委、市政府高度重视，在2019年初就开始老旧小区项目谋划工作，成立了以市委书记、市长为组长的工作领导小组，制定了《辽源市老旧小区综合整治改造提升工作实施方案》，明确各部门责任清单，建立职责明确、分级负责、协同联动工作机制。在谋划和推进过程中，市委、市政府多次召开市委常委会议、市政府常务会议和专题会议，研究老旧小区改造相关工作。市委书记柴伟、市长孙弘亲力亲为，亲自到省住建厅、省发改委、省工信厅对接旧改项目，争取项目资金，多次督促检查指导项目建设情况。分管副市长吴波从老旧小区开复工后，就组织各相关部门开展晨检工作，及时解决工程建设中遇到的问题。老旧小区改造领导小组坚持例会制度，每个周六上、下午分批召开例会，调度施工进度，部署安全生产及新冠疫情防控等相关工作。

 

二、先民生后提升，明确老旧小区改造重点和内容。

 

按照实现“实施一批、谋划一批、储备一批”的总体要求，结合辽源市城市修补工程，确定老旧小区改造的重点，一是老旧小区改造配套基础设施建设项目，包括小区内道路工程、绿化工程、照明工程、管网工程、环卫工程等项目改造；二是老旧小区提升建设项目，包括本楼体、屋面防水、楼道内粉、楼宇门、监控系统、小区污水改造等项目改造；三是老旧小区红线外基础设施及公共服务配套设施建设项目，包括道路工程、排水工程、给水工程、通信工程、供热工程、燃气工程、电力工程改造，以及养老院、幼儿园建设等。

 

三、改旧先拆违，全力助推老旧小区改造。

 

为了便于老旧小区改造施工，腾空老旧小区内被占用的公共空间，还利于民，我们紧密部署，集中力量，执法、公安、住建、社区等相关部门全员出动，对城区老旧小区违建开展集中整治行动。通过深入各个小区开展调查，讲政策，发放限期拆除通知书，对改旧先拆违的重要意义进行宣传，取得居民的配合。对不自行拆除的，采取强制措施集中拆除，做到拆违不留死角，不留情面，没有例外，一视同仁。今年以来，对先行改造的43个小区内违建进行拆除，共拆除违章建筑3708处，面积8.6万平方米，清理小片荒14.3万平方米，拆除栅栏4.2万延长米，清理僵尸车198辆，清理乱堆乱放杂物3149处，清理垃圾2.8万吨。

 

四、开门搞改造，真正把好事做好实事做实。

 

为做好老旧小区改造工作，印制下发了“两表一书”，即居民入户调查表、改造内容选项表、物业费缴费承诺书各15000份，对43个老旧小区深入细致开展实地调查，宣传老旧小区改造政策，广泛征求群众意见、建议，听取居民意见。在小区里设置了改造新旧材料对比展架，让居民直观看到严重破损的老旧管线、已经淘汰的部分材质，群众可直接监督工程用材用料。在各施工小区内设置了居民议会室，派专人接待，直接倾听居民的呼声。在设计中，设计单位现场走访，结合各小区实际情况和居民需求提出设计方案，并通过征求居民意见多次修改完善设计方案。实行居民监督机制，每个小区选出3名居民代表，监督小区施工质量和安全。选取7个小区9个楼道进行样板间制作，设计风格有外包式与扣管式，居民可根据不同风格、材质选择自家小区楼道内改造样式。通过各种形式的“开门改造”，充分发挥了群众参与、监督和桥梁作用，形成互动，从根本上避免了“政府干、百姓看”。

 

五、突出城市风貌，一区一案、一楼一案，一单元一案。

 

结合辽源市城市总体规划及城市修补、生态修复“双修工程”，制定了老旧小区改造总体规划、片区控制性规划及“一区一案”“一楼一案”“一单元一案”详细规划。注重“四结合、五同步”，即老旧小区改造与城市总体风貌规划相结合、与小区内外水电气热专项规划相结合、与市政路网和公共交通规划相结合、与养老抚幼社区服务中心规划相结合；同步实施小区相通路网改造、拆违治乱、管道设施设备升级、地下与地上设施改造、海绵城市及垃圾分类。并充分考虑临山、临河、临景因素，建设特色小区，形成“一街一景”“一区一景”，打造覆盖全城范围的15分钟便民服务生活圈。

 

六、齐抓共建，各部门形成改造合力。

 

辽源市老旧小区改造工作领导小组统筹推进老旧小区改造工作。市住建局会同市发改委、市财政局、龙山区政府、西安区政府制订全市改造规划和年度计划，积极争取老旧小区改造资金；民政、教育、卫健、文广新等部门在做好抚幼、养老、医疗、文化、健身设施等公共服务设施建设中发挥了应有的作用。各管线单位对楼道内管线进行了合理布局，将供热、供电、供水、排水、燃气等管线重新排布，实现移动、联通、电信、吉视传媒4网合一，节约楼道内空间，确保楼道内管线整齐。

 

七、建管结合，打造新型运营管理模式。

 

在老旧小区改造过程中，我们严格执行省住建厅《吉林省城镇老旧小区改造技术导则》，并到兄弟地区如长春市、四平市学习了改造经验。在此基础上，坚持“以建促管、建管并重”原则，谁建设谁运营，建立全流程一体化长效管理模式，确定运营维护期为15年。

 

一是拟计划采用城市大物业管理模式。以施工单位所辖物业公司的市场化、专业化物业经营理念，结合国有房屋服务中心服务能力，成立专业的股份制有限公司，全面接管全市老旧小区物业。

 

二是发挥党建引领作用，打造“红色物业”。市委、市政府总揽全局，以改革创新推动工作，打破常规，冲破传统模式，将原老旧小区管理单位房屋服务中心（事业单位编制）的管理职能及人员下沉到属地区政府。全面推行社区党组织领导下的居委会、业主委员会、物业服务企业的“四位一体”社区管理体制，整合服务区域，缩短服务半径，增强群众对社区的认同感，归属感，为建设和谐社区打好基础。

 

三是拓宽筹资渠道，共担改造成本。按照建设、管理、运营一体化模式，由社会资本、建设单位、房管中心、社区共同组建物业管理公司。给予物业公司一定的特许经营权，通过收益期权出售，即特许经营权、广告经营权、停车收费权、公共区域租赁收益权、社区服务收益等，用于补充建设改造资金及后续管理费用不足问题，弥补物业前期亏损，如：开展社区养老业务，搭建“辽源政务+社区O2O+物业管理”电商平台，利用周边闲置空间进行小区配套用房的建设，用于社区医疗、活动室、菜站、幼儿园等。

 

四是实行绩效考核全覆盖。定期对物业服务公司建设运营管理情况进行绩效目标考核，将剩余建设资金付费与绩效考核挂钩，拉长建设资金还款周期，并对工程质量、后期运营全程监督，确保项目质量、效率和延续性。这种长效机制的建立，可以有效解决地方政府配套资金缺口问题和建管脱节问题。

 

辽源市有信心、有决心在省委、省政府的坚强领导下，坚持因地制宜，精准施策，攻坚克难，强力推进，坚决完成老旧小区改造任务，为改善居民居住条件和生活品质，提高群众获得感、幸福感、安全感做出应有的贡献！

来源：辽源市住建局