自改革开放起，深圳特区成立39年，从一个小渔村发展成为国际化大都市。深圳经济不断高速发展，国内生产总值持续扩大。截至2017年，深圳国内生产总值同比增长8.8%，至22,438亿元。经济体量从2017年开始，超越广州，跃居全国第三。与此同时，产业结构也不断优化，第一产业、第二产业和第三产业在国内生产总值里占比分别为0.1%、41.3%和58.6%。第三产业生产总值占深圳生产总值比重从2003年的49%增长至2017年的58.6%，凸显出本地服务业市场的不断壮大。 自深圳经济特区建立以来，本地常住人口从1979年的31.41万人增长至2016年的1190.84万人，增长近40倍，成为全国人口增长最快的城市。在交通运输基础建设方面，深圳凭借其区位优势和自身经济发展的坚实基础，建设成以现代化海港、空港为枢纽，以高速公路、铁路为骨架的综合立体交通体系，成为全国重要的物流枢纽和区域性运输中心。无论是从经济发展、人口扩张，抑或是基础建设的发展，这些必要因素都为本地房地产市场的迅速崛起与高速发展奠定了坚实的基础。

地区生产总值和第三产业占比及变化

来源：深圳市统计局；第一太平戴维斯研究部

住宅物业市场的发展变迁

1998年对于深圳乃至中国房地产市场而言，都是极具历史意义的一年。住房福利分配制度从此结束，标志着房地产市场经济化时代的到来，住房成为新的消费热点和拉动国民经济发展的新增长点。

1998至2008年深圳住宅房地产市场处于平稳发展期。2007年，深圳市针对房地产市场采取了一系列严控措施，在信贷调控的直接影响下，价格上涨的势头也逐步被遏制。进入2008年，房价持续下滑而销量也难见起色。席卷全球的金融危机在影响经济走向的同时，也令整个房地产市场雪上加霜。但在年底积极的调控政策和开发商进一步促销让利的刺激下，压抑一年之久的住宅需求得以释放。

2010至2014年深圳房地产市场进入调控阶段。经历了一系列改革后的房地产市场随着刚性需求的逐步释放，恢复平稳发展的态势。作为外来移民人口为主的城市，深圳存在着明显的户籍人口与非户籍人口比例失衡的现象，随着人口数量的逐年攀升，住房需求和房价也随之大幅度上涨。

2015至2018年住宅均价高速攀升。2016年深圳住宅房地产市场随着调控政策的出台，市场逐步趋于平稳。2017年围绕“房子是用来住的，不是用来炒的”政策下，深圳住宅房地产市场全年走势平稳，市场调控基本达到预期。2018年深圳迎来第二次住房制度改革。彻底颠覆过去30年以商品房销售为主的住房供应体系，商品房比例降低40%，供给主体走向多元。

住宅平均交易价格，1998-1H/2018

来源：第一太平戴维斯研究部

住宅市场发展史

甲级写字楼市场的方兴未艾

随着改革开放所带来的经济发展和经济活动的增加，深圳写字楼物业市场发展经历了三个主要阶段。1984至2002年是市场发展初期（萌芽期），以人民南、蔡屋围和华强北为主要商务区。2002至2015年是市场高速发展期，福田中心CBD是最为瞩目的发展焦点所在。自2015开始，在城市总体规划和发展蓝图的引导下，深圳写字楼市场开始进入第三个发展阶段，深圳商务发展由东向西推进趋势明显，包括南山和宝安区在内的新兴商务区逐步出现并趋于成熟，多中心化发展的市场格局趋势愈加明显。

市场格局的变迁

深圳第三产业的快速发展催化了写字楼市场租赁需求的不断扩大。深圳甲级写字楼存量从市场发展初期2002年仅有的50万平方米，迅速增长14.6倍，至当下多中心商务区发展期的732万平方米（截至2018年上半年）。1999至2008年区间与2009年至2018年上半年区间相比较，深圳甲级写字楼市场年平均净吸纳量从14.5万平方米增长3.8倍，至555,475万平方米。截至2018上半年年底，深圳甲级写字楼市场的空置率为9.7%，反应出目前市场处于需求旺盛的状态。随着前海、后海的基础建设不断发展和完善，以及政府对湾区经济的推广及支持，市场供需活跃度有望进一步提升。市场租赁需求来源也逐渐演变为以金融、高科技业、专业服务业、信息技术媒体和通讯等为主的多元组合 。

深圳甲级写字楼供应量，吸纳量及空置率，2001-Q2/2018

虽然2008年全球金融危机曾一度对本地市场需求及租金表现造成一定的负面影响，但是整体市场表现仍较积极。全市平均租金从2002年的每平方米每月114.2元上升至2018上半年的230.7元，年复合增长率达4.49%。

就深圳写字楼投资市场而言，2009至2013年是本地市场的萌芽和成长期，写字楼物业买家面貌略显单一，且多为国资背景的企业。2015年至今，市场投资者面貌渐显多元化，内资私有企业、外资企业及部分政府机构下属企业逐渐成为深圳甲级写字楼市场的主要买家。现阶段，深圳写字楼市场因其畅旺的租赁市场、稳固且极具增值空间的资本值走势，加之湾区经济发展的赋能，业已成为国内一线城市中最为热门的投资门户城市之一。

零售物业市场的升级与消费体验的更新迭代

消费体验需求的升级促使零售物业形态多元化的形成。自2002年起，传统百货逐渐退居二线，购物中心开始占据大部分市场发展份额，社区型商业自2010年开始走入市场，商业街区模式于2017年开始兴起。这些市场变迁无一不时刻提醒着市场参与者有关深圳零售物业市场的自我演变和发展机遇。

深圳优质零售市场业态演变

深圳零售物业市场呈由东向西，由中心区向非中心区发展的趋势。1996年，罗湖东门茂业百货开业标志着深圳零售物业市场的起步。随着2004年万象城的开业，国际奢侈品牌陆续进入深圳开设首店，深圳零售物业市场档次获得极大提升。随着购物中心及社区型商业由罗湖大剧院向福田中心区和南山后海组扩展，核心商圈形成。2010年起，宝安、龙华、龙岗等区域购物中心开业，非核心商圈开始发展。近年，核心商圈已接近饱和，而非核心商圈表现亮眼，业态及品牌在各商圈的分布愈加均衡。

目前，深圳的零售物业市场已经进入一个供需两旺的阶段。市场供应从发展初期2002年的71,800平方米增长至2018年上半年的638.2万平方米。2015至2018上半年间，年平均新增供应量为48.1万平方米，而净吸纳量达到48.7万平方米。截至2018年上半年，深圳零售物业市场空置率低至1.9%。从租金方面分析，商圈的分化及演变导致租金极化现象加剧，核心与非核心商圈之间的租金差距逐渐扩大，截至2018年第二季度，其首层租金分别为每平方米每月1,143元和755元。

深圳优质零售市场存量，2002-1H/2018

展望

住宅市场方面， 2018年深圳住建委发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，明确了面向未来（2018年至2035年）的住房发展目标，计划未来18年提供170万套住房。随着房地产调控政策不断深入，第二次住房制度改革实施，深圳住宅房地产市场将趋于平稳。2035年，城市土地更新项目与租赁市场将成为主力军。“租售并举，保主商辅”成为未来发展的主要目标。

写字楼市场方面，未来中短期内，金融业、高科技业、信息技术业、专业服务业，TMT（科技媒体和通信业）等领域内渐长的经济活动，将会催生出更多的写字楼市场租赁需求。湾区经济概念效应、可交易标的数量的大小及市场物业资产表现的预期，将共同赋能产生更多大宗交易，投资者面貌也会继而从原来相对单一逐渐走向多元。未来三年，深圳写字楼市场的新增供应将集中在南山和前海放量，并预计在2019年迎来供应高峰。暂短的供过于求的情况或将致使写字楼平均租金增长放缓，但区域租金表现分化现象将会更为明显。

零售市场方面，强大的宏观经济基本面促就前景乐观的零售物业市场发展态势。业态方面，新零售，网红餐厅及设计师品牌将进一步加强店铺布局及市场占有率，而跨业态品牌间的合作，有助于推动零售行业的升级换代。与此同时，知名品牌对深圳零售物业市场青睐有加，尤以娱乐，服务，家居及生活方式，运动及户外用品等业态为主。有鉴于此，预计未来大面积租赁成交案例随之增多。预计未来五年，深圳零售物业市场将迎来新增供应约413.8万平方米。中短期内，随着各商圈的逐渐成熟以及新商场培育期的完结，预计全市平均租金呈上涨趋势，但核心商圈与非核心商圈之间的租金极化现象将会持续。其中非核心商圈租金增速加快，商圈间的租金差距将进一步缩小。投资方面，由于市场升级的过程中跃现部分通过改造而提高资本值的投资机会，深圳零售物业投资市场将更具吸引力和竞争力，数量渐长的海内外投资机构对本市投资标的的问询量和大宗交易量预料继续增多。