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中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组近日发布《中国住房市场发展月度分析报告(2019年06月)》(下称报告)显示，一线城市房价总体平稳，北京、广州房价微降，上海、深圳继续小涨；二线城市房价涨速比上月收窄0.163%，未见明显回落。
北京、广州房价微降
报告介绍，一线城市房价总体平稳，其中北京、广州房价微降，上海、深圳继续小涨。一线城市纬房指数监测显示，北京房价环比微跌0.19%，广州环比微跌0.12%，房价均进入平稳区间。上海、深圳继续小涨，其中上海环比上涨0.66%，深圳环比上涨0.81%，涨速略高于正常值。
来源：住房大数据官方微信
从2018年1月以来的累计涨幅看，一线城市中房价累计涨幅最高的北京为3.95%。这一涨幅再加上1.8的租金收益率，和按揭贷款一般利率水平接近，这表明2018年以来一线城市房地产市场总体平稳。
报告认为，一线城市房价的总体平稳，与一线城市严厉而持续的调控政策有关。
中原地产研究中心统计数据显示，今年前5个月，累计调控次数达205次，同比增长近30%。此外，5月以来，针对房地产行业的预警、约谈、问责机制也再次出现。
另外，报告称，随着2019年1季度房地产市场的回暖，住房信贷也较快增长。预计与2019年上半年相比，下半年房地产融资将适度收紧，以避免房地产信贷过度扩张推高房价，有利于热点城市房地产市场的降温。预计短期内热点城市房价涨幅将进一步收窄，交易量下降。
准一线及二线城市房价延续上涨
报告称，准一线城市纬房指数监测显示， 2019年5月，准一线城市房价平均环比上涨1.6%，涨速与上月基本持平。其中苏州环比上涨4.88%，涨速比上月扩大1.21个百分点，居142个样本城市涨速首位。
另据二线城市纬房指数监测显示，2019年5月二线城市房价平均环比上涨0.303%，涨速比上月收窄0.163个百分点，未见明显回落，厦门房价环比上涨1.12%居首，武汉房价环比下跌1.02%居末。
来源：住房大数据官方微信
报告指出，与三四线城市相比，准一线及二线城市具备更强住房需求增长潜力；与一线城市相比，准一线及二线城市房地产市场调节手段又相对薄弱。这导致准一线及二线城市房地产市场相对易涨难跌，一旦房价回暖，房价上涨的持续时间也要长于其它等级城市。
此外，报告认为，相比之下，二线城市房地产调控机制手段还很不成熟，市场波动性也较大。但自2019年4月以来，多个热点城市因房价涨幅较大被住建部预警提示。抑制住房投机、稳定住房市场作为调控政策的主线已经非常明确。未来，二线城市将继一线城市后，建立更为完备的市场调控机制，严控房价或成为一种常态。
核心城市租金或稳中有升
报告指出，反映全国22个核心城市住房租金总体变化纬房租金核心指数显示，核心城市住房租金在3月、4月调整之后，5月份略有反弹。2019年5月，核心城市住房租金指数为104.16，环比上涨0.19%，同比上涨1.67%。由于一年一度毕业就业季到来，租房需求增加。受季节性因素影响，预计后续几个月核心城市住房租金有望保持稳中有升的态势。
从更长时间看，2018年7月前后，受长租公寓企业炒作、毕业季到来、租房市场清理等因素的叠加影响，部分重点城市租金大涨。预计2019年的租金上涨将表现得相对温和，部分经营方式相对激进的长租公寓经营企业将面临较大的经营压力。
报告认为，发展租房市场是建立完善住房市场长效机制的重要组成部分。应将稳定租房市场纳入各地政府稳定房地产市场的重要目标，大力规范租房市场秩序，打击中介及各类租房管理机构试图操控、垄断市场行为，防范租金的异常上涨。
报告同时建议，房价上涨压力较大的城市，可以提高二套及以上住房首付比例，升级二套及以上房贷的认定条件，实现对住房投资投机的精准抑制。为避免其它信贷资金流入房地产市场，还需要加强对各类非房地产信贷的用途管控。
