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布置展厅、策划推荐会、寻找合作方，李赫穿梭在海南、北京、郑州三地，起初是推销海南的房子，后来他看着源源不断的人，涌入海南，他们购房、炒房。
短短两年的时间，他和合作伙伴，从寻找购房者到被主动询价。“2013年”，李赫清楚记得职业生涯中高光的那一瞬，“最疯狂的几个楼盘，开盘几天就售罄。”
成为海南房地产大潮中的一名操盘手，李赫和伙伴们赚得盆满钵满，年终奖拿到过60万元。在海南卖房、买房、结婚，这一切都在向自己证明，山西人李赫2011年时决定背井离乡“闯海南”是对的。
2019年，人到中年的李赫再一次“背井离乡”，提起行李箱推门要走的时候，他没有太多的难过，即便面对与孩子们的分别，和妻子的反对，“上有老下有小，我的一个孩子3岁、一个孩子5岁，作为家庭的收入支撑，我必须积极地面对这个变化。”
跑来分一杯羹
2010年1月，海南建设国际旅游岛获批。各路炒房资本蜂拥而至，海口、三亚等海南一线城市房价纷纷上涨。
但这在职业操盘手李赫看来，均价每平米8000元，价格并不高，依然有很大的操盘空间。他决意搭上这趟重大利好的“班车”，2011年3月，山西人李赫来了。
9年前，海口的好房子并不多，多数都是当地的小开发商，品牌开发商也不多见。
虽然没有限购的政策，外地人可以自由购房，但最初的海南房地产市场，销售难度不小。
李赫来到海南的第一件事，就是走向岛外举办推荐会和房展。这是他最初几年的主要工作，联动各个地区的合作伙伴导流客户来海南买房。“虽然销售难度不小，但用我们营销人的话说，这种操盘非常有成就感。”
2011年下半年，海口、三亚房价涨至万元，三亚有楼盘单价涨至2万元。
2013年，李赫所操盘的楼盘开盘几天就售罄，他当时的年终奖拿到了50万到60万元。在这个时间点上，李赫购买了自己在海南的住房。
大量品牌开发商开始涌入海南，一线房企纷纷布局海南的房地产市场。
2013年1月，海口楼市被当地住建局要求清理当前商品房库存，同年11月，海南省开始逐步降低商品房开发比例，受各类政策影响，海南商品房成交价格开始回落。2014年，海口楼市限购政策松绑，虽然全国楼市普遍迎来成交高峰，但海南楼市持续下行。
2015年全国两会上，海南官员喊话，要买海南的房子，现在赶快去买，“海南的房子肯定还会涨。”当时，官方还透露了一个数据：2014年海南商品房销售了970万平米，外地购房者占60%-70%，特别是高档房。
新的年轻的寻机者，王丽娜的到来，证明了海南楼市的吸引力。
跑来海南发展的东北人很多，一线城市的人很少，20多岁就想来海口发展的年轻人几乎没有。2018年初，王丽娜从一线城市跑到海口找工作，招她进入海南某大型房企的高管看完她的简历，笑着说：“一线城市的跑海南真是奇怪，不过你来，让我对海南市场更有信心了。”
寻机者撤退 后来者受阻
王丽娜在一线城市生活22年，大学毕业去了国外读研究生，父母反对她在国外海边定居，她就在国内选了一个气候相同的城市——海口。
“我觉得海南很美，它一点也不输给国外的海边城市。” 她对海南着迷，这是一个天生就幸福感很强的地方，空气好、节奏比一线城市慢，每天在这里工作都有度假的感觉。
她管自己叫“海飘”，但“海飘”找工作比“北漂”难多了。
“海南没有什么好的产业，不像一线城市有很多工作岗位可挑，找工作真是费劲。”等了两个月，王丽娜才等来现在入职的这家大型房企的面试结果。
等待期间，她在想要不要在海口买个房子。这个念头如果再早几个星期，也许就愿望成真了。
伴随着海南房价的飙升，2018年4月22日，海南省各市县实行严格的限购政策，要求在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。
其中，海口、三亚、琼海三地，在原有政策上加码，非本省户籍居民家庭购买住房的，需提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
刚来海口就想要买房的王丽娜，成为购房资质限制下的“局外人”。
王丽娜有两个选择，要么把从老家将户口迁出，要么就等着在海口工作满5年。
陈泰泰决定迁户口，她在北京定居，但户口在内蒙古。即便如此，她需要迁户后，缴纳满两年社保后才有购房资格。
开发商给出了一条捷径，由开发商协助缴纳社保，两年后再办理产权证。
这意味着，在这两年里，房屋产权依然属于开发商。对于购房人所承担的风险，开发商给出的担保是，我们是大企业，你可以相信我们。
在海南，有很多陈泰泰这样的东北家庭，希望在气候、环境适宜养老海南拥有一套住房。陈泰泰的父母60多岁，他们的朋友几年前在海南买房，今年春节，父母在海南租房度过了4个月，也考察了4个月。
“我们本来觉得房子不错，已经打算在琼海陵水附近买房，但是打听了一下，现在有购房限制了，没办法买了。”
最终，陈泰泰也没有铤而走险接受中介的方案，拦住她的是另一个条件——“全款购房”。
这一套位于琼海的70多平米两居室，“以往可能卖到3万以上，现在不到2万，大约需要全款支付130多万元。”
“售楼处的人告诉我们，受政策影响，房子不好卖，开发商为了快速回款，给我们降了一些价格，但是要求一次性付清。”
海南楼市全面限购后，伴随着销量大幅度下滑。根据统计显示，2018年海南省房屋销售面积1432.25平方米，同比下降37.5%；房屋销售额2083亿元，同比下降23.2%；房地产开发投资下降16.5%。仅从销售额上来看，2018年比2017年2713.72亿元（历史最高记录）少了700多亿元。
对比海南官员给自家楼盘做广告时给出的数据——2014年海南商品房销售了970万平米，这一数据在2017年是2246万平米，2018年是1432.25平米。
限购的影响显现在2018年下半年。
王丽娜回忆，2018年上半年，限购对于房企的影响还没有明显显现，尤其是第一季度的销量还比较可观。2018年下半年，她所在的房企连续几个月销售业绩都是零，公司再也没有奖金，只有基本工资。
为了缩减开支，各大房企开始裁员，裁员率达到30%，有些小型房企裁员几乎达到了50%。
“有些项目不仅卖不出去，还要给突然失去购房资格的客户退定金。来海南的购房者大部分都是外地人，因此依然有能力购房的优质客户不多见了。”
王丽娜所在的公司尚且属于大型房企，几乎每个部门都进行了裁员。“我是孤家寡人，没有奖金也可以挺住，那些需要还房贷、给孩子交学费的同事很多选择离开，不管是员工还是领导层都有被优化的人，很多走了的人都是原来公司找了很久的人才。”
岛内的人，大多都改行了，最近刚走的一个小姐姐改行去了婚庆公司。岛外的人大多选择了回家。“是不是很讽刺？”王丽娜笑着反问。
“不要幻想限价令放开”
操盘手李赫在2018年“十一”后，离开了海南。在此之前，他从来没有想过离开这里，空气、气候、环境都是他喜欢的。他在这里闯荡，落地生根，结婚后生了两个小孩。
妻子不同意，两个孩子最大的不过5岁，丈夫何时回海南都是未知，李赫的决定让她发慌。
只发基本工资，每个月两万块，这对于拿惯了佣金、奖金、年终奖的李赫来说，钱太少了。看着公司的销售业绩逐渐下滑，作为一个家庭的收入支撑，“容不得再想，必须走，没得选。”
李赫身边的同行相继离职，有人离开海南“转战”云南做旅游度假项目，有人回老家做房地产营销，有人去了东南亚做海外房地产项目。一些留下的人，有的转行做酒店运营，或者房屋托管，因为海南很多房子平时是空置状态，只有冬天才有人来住，将这些外地人的房子收过来做托管，也是相对赚钱的工作。
观望了半年后，李赫得出自己的结论，“站在政府的角度来看，限购是有道理的，房地产不能绑架海南经济，土地是不可再生资源，你卖完这些房子、卖完这些土地，那么海南的经济转型如何发展？从长远来看，这个问题必须解决掉，无非是现在解决还是未来解决。只是对我们这些行业从业人员产生了很大影响。”
想通了这一点，李赫觉得只有离开才能有更好的职业发展。抵达新的目的地长春后，他发了一条朋友圈：“不要幻想限价令放开，在一二线城市，未来5年都不可能放开。”
李赫所说的限价令指的是，比海南“全域限购“更早的口头政策。这条限价消息来自一场闭门会，当时要求海口等十余家房企重新调整未售商品房备案价格。
对于新盘的限价，一般都是设置一条“隐形红线“，地方政府往往是以类似“窗口指导“的方式传达给开发商，并不会发文件。
李赫清楚地意识到，短期内他不可能再回来了，即便再回海南，很可能也不会是再从事地产行业。
一脚急刹车 房企晕头转向
然而，房企难以潇洒转身。千亿级房企高管王斌用四个字形容限购对海南房企的影响，“晕头转向”。
“一脚急刹车”，王斌说，企业经营变得发懵。“这完全超出了正常的市场调控。”
4月18日，海南省统计局刚刚发布的一季度房屋销售额数据显示，今年第一季度海南省房屋销售面积185.73万平方米，同比下降64.1%；房屋销售额316.22亿元，同比下降58.8%。
市场成交量的下降导致了房企收入下降，王斌看到的是，一些小房企还好，因为在前几年房地产市场比较好的时候，他们将手里的库存消化了，所以手上有很多现金。加上海南省早在3年前就实施了“两个暂停”政策，小企业后期就没有再买地。
“这些小公司的手上有充裕的资金，他们的日子还挺好过的，有些小公司老板就去商学院游学去了。但大型房企反而日子艰难，像碧桂园、恒大，在前一阶段“突飞猛进”得拿地，拿到地之后，就碰上了突然的限购，这给大型房企造成了非常巨大的影响。”
王斌打了个比方，开发商已经拿到手的土地都有整体开发计划，有的是和银行融资合作的，告诉银行怎么卖、卖多少钱、利润率多少，然后银行才会贷款给房企。
限购之后，房企没有到手的土地还好说，毕竟钱还没有花出去。但已经拿到手里的土地，原本准备开发了，由于限购、限制规划，现在连住房证都给限住了，企业肯定困扰。
王斌透露，对于大型房企来说，资金链的问题显得尤为突出，因为大家手上的土地很多，这些土地由于没有按时开发和按时销售，马上资金链就会出问题。
在他看来，海南的限购政策不像北京、上海，房企还能有生存的机会。“政策出来之后，海南房企生存的机会没有了。”
王斌认为，海南最大的问题不是房价高，而是人口基数的问题，足够的人才吸引到海南，很多经济问题都会迎刃而解、很多产业将会自然发展。王斌称，海南欢迎所有大企业的到来，但是所有的利好政策都排除了房地产。
事实上，海南政府早在2018年出台限购政策的那天就做好了“壮士断腕”的准备，意图摆脱对房地产经济的依赖，注入更多实体产业，从而探索出一条新的“海南模式”。
据报道，2018年两会期间，海南省长沈晓明曾对媒体放言要加码楼市调控。“对海南来讲，会很痛，会出血，会很难。不下大的决心，不容易做到。”
“我在等限购解除”
时间拉回海南楼市调控前的一个星期。
根据媒体当时的报道，海南全岛建设自由贸易试验区的消息一出，各个售楼处都聚满了来“抢房子”的购房者。一个销售员同时要接待十多个客户，夜里还要拿手电筒，带着成群结队的客户去看房。
自由贸易港消息宣布后，三亚售楼处的楼盘房价普遍涨价每平方米4000至8000元。当时三亚的房屋均价已高达3.5万到3.7万元每平方米。（2018年4月13日）
三亚楼盘销售王萍亲身经历了限购前，这出购房者蜂拥而上的场面。
那时候，她的薪资每月轻松过万。“现在三亚楼盘的均价每平方米回归到合理价格约18000元，但是前来购房的客户却寥寥无几了。”
由于原本有资质购房的外地人都失去了购房资格，王萍所在的楼盘销售业绩大幅下降。她和很多同事一样，现在仅靠着2000元基本工资维持生活。
三亚的物价水平高，如今的工资对王萍来说“不够花”，一部分同事已经转去售卖成交量稍好些的商铺和写字楼，“等到下个月进入淡季，买房人更少了。”王萍感叹着。
薪水大幅下降，大房企高层助理的王丽娜打算回北京，一线销售员王萍的同事纷纷离职。但她不打算离职，尽管眼前的销售业绩惨淡，“海南要发展就能吸引更多的人才，人口红利会给海南的房地产市场带来新机遇。”
现在的王萍依然能接到很多咨询电话，询问的主题只有一个：“我现在有没有资格买房？”外地人依然有购房需求，这就是眼前的真实希望。
“我没想过转行，我在等限购解除。”
（文中均为化名）
