张继升

我有一个基本判断：虽然中国的房地产市场目前明显呈现出疲态，但未来至少二十年内，中国的房地产业仍将是中国经济发展的第一引擎；它将不但助推中国完成向世界第一强国的转变，并将使中国的经济、社会发生极为深刻、积极的变化。

目前，我国的外需拉动既已受阻，房地产消费理应当仁不让地成为内需拉动的第一动力。

在未来至少二十年内（甚至有可能是在长达三十年左右的时间内），房地产业仍将是中国发展最为强劲的产业，住宅消费仍将是中国最强大的内需，房地产业仍将是中国经济发展的最强劲动力。

2000年，三联已然将阳光舜城揽入怀中，凭单个项目8.74平方公里的开发面积，阳光舜城当时被业内称作中华第一盘。我当时曾志得意满地预言：“中国的房地产业至少还有50年的黄金期”。现在，虽然中国的房地产业似乎已是穷途末路，但我自认当年说过的话仍然正确。

中国房地产业的第一次高潮始自上个世纪末。三联1997年开始大规模进入房地产业。上个世纪80年代初，中国房地产业虽然已经开始起步，但一直没能形成气候。1998年7月3日，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。由此，中国的房地产业开始腾飞，并在长达近二十年的时间内强劲地拉动了中国经济，成为中国的支柱产业，对中国城市经济增长的年贡献率一直保持在5%以上。据说，中国的GDP中，房地产的比重长期在17%以上。当然，人们对房地产的疯狂的投机性消费，也给中国的经济、社会带来诸多负面影响。

目前，种种迹象表明，中国房地产业的积极作用开始消退，市场开始萎缩。主要是由于目前中国的房地产市场已经趋于饱和；同时，各级政府的持续打压，房地产的投机性消费开始得到遏制。

目前中国的房地产业正在形成新的“拐点”。中国的住宅消费开始由“功能性消费”向“品质性消费”跃迁；中国房地产业的新一轮高潮即将到来。

过去二十年间，中国房地产业发展的结果主要是基本满足了城市居民的“功能性”消费需求；中国城镇居民人均居住面积由1978的3.5㎡发展到了2017年的35㎡。特别是城市的“棚户区改造”基本完成，鳞次栉比的高层建筑拔地而起，形成了“水泥森林”。前些日子我乘火车去云南，沿途所经城市，“水泥森林”景象触目惊心。城市“棚户区”的居民和近郊的农民都住进了设施简陋、功能单一的高层或超高层建筑，标志着中国城市居民的居住需求基本上完成了“从无到有”的转变：凡是有着强烈住宅消费需求的城市居民，其有效需求基本上已经得到了满足，因此，房地产消费需求的内在动力已经开始极大削弱。

但是，随着经济的发展和生活水平的提高，中国城市居民的居住需求必然要由“功能性”向“品质性”跃迁。不但对居住的空间，而且对住宅的功能，生发出了更高的需求；不但年龄渐大的子女、与子女同住的父母以及住家的保姆等，都需要拥有单独的空间（或者说需要单独的居室，一如发达国家那样），都需要有单独的、功能齐全的卫生间等，家庭成员也需要有活动、娱乐的足够空间；即便那些没有条件拥有独立住宅的楼宇居民，也需要拥有共有的如游泳池、网球场之类的健身、娱乐设施（一如世纪之交我在香港所看到的高档公寓式住宅楼那样）；需要拥有便捷、安全的交通系统（电梯）、保安系统等；对居住的环境也产生出更高的要求。诸如此类。也就是说，现有的城乡住宅无论从面积上还是从功能上，都已经无法满足需求。

但是，中国人多地少的基本国情不允许继续大规模地占用土地。改革开放以来中国的土地减少了约3亿亩，而房地产开发每年占用土地800万亩以上。不但今后我国遏制土地减少的努力会不断加强，同时，城市居民的现有住宅如果不能脱手、变现，大部分居民无力满足更高需求。现有城市的高层或超高层建筑，在目前条件下基本不具备改造的价值，或者说改造的价值不大；现有的单元户居民，居住面积上很难扩大，功能很难增加，电梯等公共设施日趋陈旧、过时。在现有条件下改造“城市森林”，成本将会成为不可负担之累。因此，现在城市中的高层或超高层建筑，或“城市森林”，将成为“贫民窟”，成为新的“棚改”对象。

由此得出结论，对现有的功能缺损的多层和小高层住宅的改造或重建，将成为中国房地产业的新潮流；在未来几年内，中国现有的房地产商的大部或全部，需要转轨变型。

鉴于一二线城市扩容的潜力已经有限，并且随着交通的日益便捷和人们工作、生活方式的嬗变，中国今后房地产的主战场将向三四线城市乃至乡镇纵深发展，并将使中国彻底地、高质量地全面完成城市化进程。现有城市，房地产开发的重点将是对现有的功能缺失的低密度住宅的改造和对现有小高层住宅的改建；随着新材料、新工艺、新技术的长足发展，对现有的高层、超高层的改造也必将成为可能。中国未来的住宅，必将在面积、方位、环境、功能方面发生全面变化。凡是不能适应新变化的房地产商，都将出局。

“衣、食、住、行”是人类赖以生存、繁衍的基本的物质要素。人类基本上解决吃饭、穿衣、出行的需求，用去了几十年、几百年甚至几万年、几十万年的时间，但是，在解决居住需求方面，即使是在最发达国家也仍然是“进行时”。房地产开发不但已经向智慧城市（数字城市）迭代发展，第四代住宅也已是方兴未艾。对居住环境的改善，将会更多地依赖于“第四代住宅”。第四代住宅的兴起将也是一种“趋势”。

因为中国的人口基数极为庞大，新的消费需求将会产生极为骇人的内需，对中国经济产生拉动作用也必将无比巨大。据我估算，完成这个过程，将会历时数十年。

以上虽是我对房地产业的一些思考，但对明晰田横岛和阳光舜城二次开发思路或有裨益。