随着目前一二线城市增量土地供应的短缺，以存量空间改造为主的内涵式增长成为城市发展新趋势。其中，老旧住宅区改造是城市品质提升过程中的一项重要工作。
 

老旧小区改造“迎难而上”

相较以往“救急”性质的“旧城改造”（“旧改”），现今首提的老旧小区改造要“推动建立长效管理机制”标志着我国的城镇建设的重要转变。

经过近20年我国城镇化高速发展，城镇化增速红利已慢慢褪去，一二线城市尤甚，经济发展由扩大增量向提升存量绩效的转变。 老旧小区改造是在存量上做文章 ，“新建”容易 “旧改”难，中央政策将重心从提升供给转为改善需求无疑是迎难而上。

近两个月来，中央层面已先后三次提及推动老旧小区改造。6月19日，国务院召开常务会议，部署推进城镇老旧小区改造相关工作。7月30日，中共中央政治局会议指出，要稳定制造业投资，实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程，加快推进信息网络等新型基础设施建设。7月31日，国常会再次提出，鼓励把社区医疗、养老、家政等生活设施纳入老旧小区改造范围，给予财税支持，打造便民消费圈。

大部分老旧小区建成于计划经济时期，中国自1998年才宣布住房商品化改革，建成于2000年以前的小区，绝大部分都是原来的单位住宅，只能提供基本的居住功能，有单位负责物业管理和维修。但是，随着住宅商品化改革推进，这些小区住宅有大量出售，原有的单位维护与物业管理撤离，大量小区陷入缺乏管理状态。在建造时期本身就缺乏现代化的公共设施投入，在后继缺乏投入的情况下，现在更加破败，严重影响了小区居民的生活体验与质量。

在中国急速发展的过程中，老旧小区被时代遗落，除了有幸运的小区拆迁后住户更换了新的商品小区，大部分残破不堪，严重影响了人们的生活质量，因此，完善基础设施，增加公共服务是必要和紧迫的，解决这些小区的日后管理和维护更需要社会治理创新，为人民创造可持续的美好生活环境。 
 

共建共享突破资金难题

住房和城乡建设部表示，经过摸底排查，各地上报需要改造的城镇老旧小区有17万个，从调查和各地反馈看，加快改造城镇老旧小区，群众意愿强烈。

早在2015年，中央城市工作会议上，就要求加快老旧小区改造，不断完善城市管理和服务，彻底改变粗放型管理方式。

2016年2月，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出，有序推进老旧住宅小区综合整治、危房和非成套住房改造，加快配套基础设施建设。

住房和城乡建设部、国家发展改革委、财政部三部委办公厅印发《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》指出，城镇老旧小区为建成于2000年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的居住小区。

住房和城乡建设部副部长黄艳在此前的吹风会上介绍，目前老旧小区改造内容主要分三大类：一是保基本的配套设施，包括水、电、气、路等；二是提升类的基础设施，包括公共活动场地、配建停车场、物业用房等；三是完善公共服务类的内容，包括养老、抚幼、文化室等设施。

截至2018年底，全国试点城市共改造老旧小区106个，惠及5.9万户居民。北京、上海、广州、杭州等城市在老旧小区加装电梯方面进行了大量探索，2018年全国老旧小区加装电梯已完成1万多部。

由于老旧小区往往经历了由公房分配，再到住户买断的过程，产权关系复杂、管理主体混乱、维修基金缺位等，都成为老旧小区改造的阻碍。盈利空间如何、钱从哪里来，一直是各方最为关注的问题。

由于老旧小区往往经历了由公房分配，再到住户买断的过程，产权关系复杂、管理主体混乱、维修基金缺位等，都成为老旧小区改造的阻碍。盈利空间如何、钱从哪里来，一直是各方最为关注的问题。

来自方正证券的一份研究报告指出，根据已经公布改造计划的省份或城市来看，平均每平米需要投入的资金约为138到623元/平方米（安徽省合肥市）。将老旧小区的改造分为三部分：楼本体、小区公共区域、完善小区环境。这三部分的改造成本估算分别为400、200、100元/平方米，合计改造一个小区的成本约为700元/平方米。由此计算，整个老旧小区改造的成本大约为2.8万亿元。若再加上企业方利润，保障在3%利润+2%管理费，以及对社区服务方面的建设投入，总投资会更高些。

老旧小区改造，开始于2017年12月，当时选取了广州、韶关、柳州等15个城市。在融资方面，试点探索居民、市场、政府多方共同筹措资金机制。按照“谁受益、谁出资”原则，采取居民、原产权单位出资、政府补助的方式实施老旧小区改造。

后续的老旧小区改造不限于这15个城市。例如，针对部分老旧小区设施陈旧问题，杭州2019年将在每个城区选取1个老旧小区进行微改造提升，为制定改造三年行动计划提供可借鉴经验。河北省2019年3月印发方案，今年计划改造老旧小区2779个、4468万平方米。

2019年3月，国务院参事仇保兴撰文披露称，据初步估算，我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可达4万亿元，如改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元以上。

国常会指出，要加强政府引导，压实地方责任，加强统筹协调，发挥社区主体作用，尊重居民意愿，动员群众参与。

6月19日召开国务院常务会议表示，部署推进城镇老旧小区改造，顺应群众期盼改善居住条件。对于小区改造钱从哪里来，会议指出，要创新投融资机制。今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。

会议还指出，要在小区改造基础上，引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。

同济大学建筑设计研究院助理工程师顾少华认为，对于老旧小区具有二次开发价值的物业，应引入社会资本进行市场化运作，建立产权主体与市场主体共建共享机制。通过对老旧小区物业二次开发利用，使小区物业产生增量，并进行市场化运作，实现二次开发物业增值，取得效益和商机最大化，形成收益回报机制。