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中华建设网讯 旧改和棚改，相当于一个向外掏钱，一个往回拿钱。老旧小区改造上升到国家层面，因为其既是一个民生工程，也是一个非常有效的稳投资举措，同时还可以拉动居民消费。老旧小区改造若要大规模推进，还需要房企在市场中找到可持续的盈利模式，否则只能是块难啃的“硬骨头”。
八月初的北京，走进建于1973年的朝阳某小区，没有46年历史本应呈现出的破旧，崭新的外挂电梯和刚刚粉刷的楼房外立面都格外惹人注意。这里是北京市首批进行改造的老旧小区之一。居民楼一共6层，电梯只在3楼到6楼停靠，使用电梯要刷专用的充值卡，每使用一次，扣去3毛余额。小区外来访客没有充值卡，2楼的居民无法搭乘电梯……出于种种原因，还是有不少人选择步行上下楼。
实际上，老旧小区改造从15城试点，到被写入2019年政府工作报告，再到2019年6月以来，中央层面短时间内先后三次部署推进相关工作，在政府的大力推动下，老旧小区改造逐渐成为产、学、研各界讨论的焦点，“钱从哪儿来”等争论从未停歇。
对此，有资深业内人士表示，老旧小区改造首先是一项社会事业，其次才是一块市场经济的蛋糕。在这个过程中，如何转变城市发展和管理模式，审慎处理好政府、企业和居民三方之间的关系，尤为重要。
五花八门的电梯模式
目前，老旧小区改造内容主要分三大类：一是保基本的配套设施，包括水、电、气、路等市政基础设施的维修完善，装电梯也是其中非强制的部分；二是提升类的基础设施，包括公共活动场地、配建停车场、物业用房等；三是完善公共服务类的内容，包括养老、抚幼、文化室等设施。
按照前述《通知》的要求，要按照“谁受益，谁出资”的原则，完善居民合理分担、单位投资、市场运作、财政奖补等多渠道资金筹措机制。积极探索通过政府采购、新增设施有偿使用等方式，引入专业机构、社会资本参与老旧小区改造。
根据不同的改造内容，融资模式也有所不同。其中，小区、楼道照明设施、维修更换水、电、燃气管道、供暖设备、社区绿化等保基本的配套措施，根据相关机构测算，这类改造涉及总投资约1.2万亿。而从试点情况来看，这部分投资资金来源，多以政府财政为主，且占比在90%左右。而在受人关注的“加装电梯”领域，由于投入相对较大，也成为了各地引入社会资本的重要领域。
目前，各个地方都对增设电梯提供了10万-25万元不等的补助，广西等一些地方，补贴还会随着楼层的增高而增加。在北京的尝试中，主要有“代建租用”、由产权单位或是集体出资、业主自筹自建三种方式。一些小区改造过程中，建设外挂电梯时采取了“居民申请、免费安装、有偿使用”的“代建租用”模式。
而上海则试点了所谓的“6+1模式”，是指由开发商出资在原有6层住宅顶层加盖一层，加层房屋出售所得用于补贴电梯安装与前期保养费用，业主只需支付电梯运行费。
张险峰认为，发动社会力量投入改造的模式值得肯定，企业通过先期投入改善了居住条件，自然可以通过后续服务收取应得的费用。在推行这种模式之前，还是需要政府提前做好顶层设计和系统规划，把各种技术方法、各种渠道筹措的资金统筹加以考虑，避免重复建设或单一科目改造带来新的问题。
如何提高居民购买服务的意识
与政府补贴为主的基础设施改造相比，公共服务产品的提供和收费，可以为企业参与老旧小区改造带来更大的盈利空间。
老旧小区改造，其实可以在建造技术和产品、地上地下空间的挖潜利用、后续管理运营等环节，创造新的盈利空间。比如在土地空间挖潜方面，可以通过优化规划设计，把边角废弃土地、地下空间进行二次开发，改为停车、商业服务、运动休闲、养老服务等设施，为投入改造的企业带来土地经营效益。在水系统、供热、网络、电梯改造中，鼓励建造商与运营捆绑，在运营收费中实现资金平衡等等。
不过，多位业内人士指出，与“棚改”等其他城市更新模式不同，老旧小区改造过程中，不可避免的要与居民持续沟通，如何提高居民购买服务的意识，显然是重中之重。
愿景明德集团承接了北京劲松小区等多个老旧小区改造的标杆项目。其城市更新部门负责人告诉记者，光做老旧小区物业管理，几乎是不可能实现盈利的。老旧小区普遍存在物业管理较差的问题，导致居民不满意，也就不会主动缴物业费，所以公司就没有意愿进行老旧小区的物业管理，或者是物业管理水平越来越差，“这是一个恶性循环”。
挖掘新的盈利空间
如何走出这个循环？这显然需要政府部门与企业做更多的工作。
其中，政府部门应当从制度设计、政策法规、技术标准、财政补贴、系统规划、市场准入、公众参与机制、推动技术创新和集成应用等多方面，进行顶层设计和因地施策，发挥政府应有的主导作用。
同时，基层、社区的引导作用不可忽视。一位北京某老旧小区的居委会工作人员告诉记者，在是否需要电梯改造的问题上，居委会组织了居民议事会和楼门长会，率先获得小区内部分积极分子的认可；随后居委会干部分成10个工作组，早上7-8点入户收集老年居民意见，晚上9-10点入户搜集年轻居民意见，多轮沟通后最终获得了一致同意。
而在企业层面，某企业表示，他们在某小区的闲置空地上新建了社区服务中心。中心内部引入哪些服务商家，是通过向居民发放2000多份调查问卷得到的。同时，还顺应居民要求，为社区街边二十多年的理发师傅，装修改造了二十多平米的营业空间。
该企业收入主要有三个来源：第一是物业费，相对较少，但也能弥补当前部分运营缺口；第二是停车管理，整个小区有五百多个停车位，这部分带来一定的收入；第三是企业利用自有资金投资改造，在街道的支持下，把社区内闲置、低效利用的空间盘活起来，引入便民服务业态和社区广告所产生的收入。未来，还将引入一些入户的保洁、维修的收入。
老旧小区改造首先是一项社会事业，其次才是一块市场经济的蛋糕。因此，在平衡社会效益和经济效益中，应以社会效益为先，在确保群众满意的前提下再考虑经济效益。
