朝阳区住宅小区数量位列全市前列，绝大部分已实施了专业化物业管理的小区，但仍有一部分为居民自治、雇人看护等形式的老旧失管小区。这些小区均为90年代以前建设，产权单位多为已经破产的原计划经济时期的国有企业，这类小区设施设备老化，环境卫生较差，居民缴费意愿不强，物业管理很难进入。为破解这一难题，朝阳区提出“法治物业、智慧物业、品牌物业”的总要求，自2017年起在46个失管老旧小区开展了物业管理转型升级试点，在“准物业”基础上逐步升级为专业化、市场化物业管理，取得了明显实效。牛王庙小区就是其中一个成功案例。

 

一、牛王庙小区的基本情况

 

牛王庙小区是建于上世纪70年代的老旧小区，也是一个典型的售后公房小区，产权性质复杂，共有5栋多层住宅楼、255套房屋，总建筑面积1.36万平方米，开展试点工作前，牛王庙小区由朝阳区房屋管理局第三管理所和小区自管会共同管理：第三管理所负责楼内维修及设施设备养护工作，只向公房租户收取租金，不向房改房住户收取费用；自管会负责停车管理收费，用于小卫生、绿化等支出。整体上，管理力量和资金都严重不足。为了改变这一现状，牛王庙小区于2017年开始进行试点，推动建立专业化、规范化的物业管理并取得良好成效。

 

二、主要经验做法—“五步工作法”

 

牛王庙小区试点转型工作方法可总结为“五步工作法”：

 

第一步：党建引领，问需于民。在朝阳区委及街道党工委的领导下，充分发挥基层党组织作用。社区党员干部广泛宣传，采用进门入户、座谈交流等方式，深入讲解物业管理领域的政策，打消群众疑虑，并就小区安保、卫生、绿化、停车管理、设施设备维修等方面问需于民，根据居民意见，制定了6项改造计划，并大范围征求了居民意见。

 

第二步：专业支持，统筹规划。左家庄街道聘请了第三方专业机构，对牛王庙小区房屋、设施设备、管理成本等进行系统评估，初步测算出牛王庙小区若实施物业管理，全年需管理经费30.1万元，每平米1.84元/月的收费标准。在居民普遍反映这一标准过高后，街道结合停车收费、产权单位用房收费等进行了综合测算，提出了新方案，包括四个方面的费用：一是物业费，按照0.69/月每平方米的标准交纳，全年收费率为80%，共计9万元，占总费用的29.9%；二是停车费，75个停车位全年共交纳停车费7.02万元，占总费用的23.3%；三是产权单位补贴，全年约4万元，占总费用的13.3%；四是街道补贴，全年约10.08万元，占总费用的33.5%。上述方案实行以来，得到了居民的广泛认可。

 

第三步：共商共治，民主决策。牛王庙小区把“法治物业”贯穿试点全过程，在小区重大事项上，按照相关法规的要求，坚持居民共同决策。特别是在选聘物业服务企业中，依据《北京市物业管理办法》等相关规定，在街道办事处的指导监督下，由社区居委会代行业主委员会职责，组织居民投票，最终形成了建筑面积过半且居民人数过半的共同决议，选聘北京乐都物业公司为小区提供服务，90%的居民与其签订了《物业服务合同》，明确了业主和物业企业的双方权责。

 

第四步：综合整治，成效共享。为改善牛王庙小区设施、环境，减轻物业服务企业负担，左家庄街道组织开展综合整治，同时联合执法部门、产权单位，在拆除违法建设、推动架空线入地、排除消防安全隐患、改善小区硬件设施、增加绿化等方面做了大量工作，夯实了小区物业管理的基础。让物业服务企业能够聚焦主业，真正做好公共设施维修养护、秩序维护、清洁卫生等本职工作。

 

第五步：先尝后买，优质服务。在实施物业管理初期，牛王庙小区试行“先尝后买”，物业服务企业不向居民收取物业费。由街道和房管局对物业企业给予一定支持，这一过渡的做法，避免了因骤然收费而引发抵触情绪。在居民真正体验到专业物业服务带来的舒适、便捷后，再逐步增强花钱买服务的意识。2018年，牛王庙小区的业主普遍对物业服务企业提供的服务表示满意，缴费意愿显著提高，物业收费率达到82%。

 

通过试点转型，牛王庙小区硬件条件和服务品质得到了极大的提升，小区面貌焕然一新，管理责任不清、资金来源不足、服务不专业，消防隐患突出，整体环境品质较差等问题得到了较好的解决，同时还转变了老旧小区管理单独依靠自治、政府一把抓的旧观念，形成党群共同决策、各方共商共治的管理“新”模式，摸索出一条可行的老旧小区转型升级路径。